De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herstructurering. Na meerdere jaren van voortdurende prijsstijgingen, hertekent de correctie die sinds 2024 in veel steden wordt waargenomen de instapvoorwaarden voor investeerders. Tegelijkertijd verandert de verstrenging van de verplichtingen met betrekking tot het energielabel (DPE) de rendabiliteitsberekeningen voor de oudere vastgoedvoorraad. Investeren in vastgoed in 2025-2026 lijkt niet meer op wat het drie jaar geleden was.
DPE-beperkingen en thermische doorstromers: het filter dat weinig investeerders correct inschatten
Woningen met een label G worden geleidelijk verboden voor verhuur zonder energiebesparende renovaties. Vastgoed met een label F zal volgen. Deze regelgeving beperkt zich niet tot een administratieve verplichting: het verandert de structuur van de oude huurmarkt zelf.
Zie ook : Tips en praktische adviezen voor het inrichten en onderhouden van een bloeiende tuin
Een pand met een label F of G dat tegen een lage prijs wordt aangeboden, kan op papier aantrekkelijk lijken. De kosten van de noodzakelijke energiebesparende renovaties om een label E of D te bereiken, verminderen de werkelijke marge, soms tot het punt dat de operatie in de eerste jaren verliesgevend wordt.
De beperking beïnvloedt ook de liquiditeit bij verkoop. Een potentiële koper houdt nu rekening met de DPE in zijn onderhandeling. Een slecht gelabeld pand verkoopt langzamer en met een korting, wat een negatieve impact heeft op de vermogensstrategie op middellange termijn. Investeerders die zich richten op vastgoed met Objectif Finance vinden dit soort analyses terug in de afwegingen tussen oudere panden die gerenoveerd moeten worden en nieuwbouw die klaar is om te verhuren.
Zie ook : Creatieve ideeën en DIY-tips voor knutselactiviteiten thuis
Voor het ondertekenen moet het budget voor energienormen worden ingeschat met een gekwalificeerde vakman, niet met een online gevonden schatting. De DPE bepaalt nu de werkelijke rendabiliteit en de liquiditeit van het pand.
Bruto rendement in 2026: wat de prijsdaling concreet verandert
De correctie van de vastgoedprijzen in veel Franse steden, gecombineerd met een aanhoudende huurvraag, produceert een mechanisch effect: de bruto rendementen stijgen in sommige markten. Recente analyses beschouwen een bruto rendement tussen 5 % en 10 % afhankelijk van de stad en het type vastgoed weer als toegankelijk, terwijl de grote metropolen enkele jaren geleden eerder rond de 3 % zaten.
Deze stijging geldt niet voor alle segmenten. Kleine oppervlakten in het stadscentrum van drukke metropolen blijven duur om te kopen, met huren die zijn beperkt door regelgeving. Daarentegen bieden middelgrote steden met goede verbindingen, waar de huurvraag toeneemt (studenten, jonge professionals, telewerkers), gunstigere instapmogelijkheden.
Het bruto rendement is niet voldoende om een investering te evalueren. Hier moeten de onroerende voorheffing, de kosten van de vereniging van eigenaren, de verzekering voor niet-bewoonde eigendommen, de geschatte huurvacature en eventuele renovaties van af worden getrokken. Het netto rendement na kosten is de enige betrouwbare indicator om twee panden te vergelijken.
Fiscale regelingen nog actief: Denormandie en Loc’Avantages
Het einde van het Pinel-regime in januari 2025 heeft een veelgebruikte fiscale hefboom gesloten. Twee mechanismen blijven toegankelijk en verdienen het om te worden onderzocht afhankelijk van het profiel van het project.
- Het Denormandie-regime richt zich op de aankoop van oudere panden met renovaties die minstens 25 % van de totale kosten van de operatie vertegenwoordigen, in in aanmerking komende gemeenten. Het biedt een belastingvermindering die evenredig is aan de duur van de huurverplichting.
- Het Loc’Avantages-regime is gebaseerd op een overeenkomst met de Anah. De eigenaar verplicht zich om onder de marktprijs te verhuren, in ruil voor een belastingvermindering waarvan het tarief varieert afhankelijk van het niveau van de verleende huur en de geografische zone.
- De status van LMNP (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) maakt het mogelijk om het pand en het meubilair boekhoudkundig af te schrijven, waardoor het belastbare inkomen uit de gemeubileerde verhuur wordt verlaagd.
Elk regime stelt eisen: houdbaarheid, huurplafonds, locatie van het pand, aard van de werkzaamheden. Het combineren van deze regelingen is niet altijd mogelijk. Een fiscale constructie die niet is afgestemd op het profiel van het pand of de investeerder kan duurder zijn dan het oplevert.
Directe huurinvestering of SCPI: twee verschillende vermogenslogica’s
Een appartement kopen om te verhuren en aandelen van een SCPI kopen, dienen verschillende doelen. Deze verwarren betekent een actieve investering vergelijken met een passieve investering.
Directe huurinvesteringen geven totale controle: keuze van het pand, de huurder, de werkzaamheden, de verkoopstrategie. Het vereist tijd, vaardigheden in vastgoedbeheer en de capaciteit om onvoorziene omstandigheden (wanbetalingen, leegstand, schade) op te vangen.
SCPI’s mutualiseren het risico over een portefeuille van panden die door een beheersmaatschappij worden beheerd. De investeerder ontvangt inkomsten die evenredig zijn aan zijn aandelen, zonder een huurder of ketel te beheren. In ruil daarvoor is de liquiditeit lager: het verkopen van aandelen kost tijd, en de inschrijvingskosten verlagen het rendement in het eerste jaar.
- Direct vastgoed is geschikt voor degenen die een tastbaar vermogen willen opbouwen, optimaliseren via renovaties en elke beslissing willen beheersen.
- SCPI’s zijn gericht op degenen die blootstelling aan de vastgoedmarkt willen zonder beheersverplichtingen, met een lagere instapprijs.
- Een gemengde constructie (een pand direct en aandelen van SCPI) maakt diversificatie mogelijk zonder het risico op één enkel actief te concentreren.
De keuze tussen direct en SCPI hangt af van de beschikbare tijd en de bereidheid tot beheer. De ervaringen op de grond verschillen op dit punt: sommige directe investeerders geven aan er minder dan twee uur per maand aan te besteden, terwijl anderen een constante mentale belasting beschrijven.
Financiering en rentepercentages: afwegen tussen eigen inbreng en hefboom
De rentevoeten, na hun sterke stijging in 2023-2024, zijn gestabiliseerd op een hoger niveau dan in de periode 2015-2021. Lenen is duurder geworden, wat het hefboomeffect mechanisch vermindert.
Sommige investeerders kiezen ervoor hun eigen inbreng te verhogen om de totale kosten van de lening te verlagen. Anderen geven de voorkeur aan het behouden van hun liquide spaargeld en maximaal te lenen, vertrouwend op het feit dat inflatie de reële waarde van de schuld erodeert. Beide benaderingen zijn verdedigbaar, afhankelijk van het verkregen tarief, de looptijd van de lening en het verwachte netto rendement van het pand.
Een positieve differential tussen netto rendement en rentepercentage blijft de basisvoorwaarde voor een rendabele hefboom. Als dit verschil nul of negatief is, verzwaren schulden het project zonder het te verbeteren.
De huidige periode vraagt om fijnere analyses dan in tijden van lage rente, waarin bijna elke met krediet gefinancierde huurinvestering automatisch rendabel leek. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om de evolutie van de rente op middellange termijn te voorspellen, wat een realistische rendabiliteitsberekening vóór elke aankoop des te noodzakelijker maakt.