Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Anpassung. Nach mehreren Jahren kontinuierlichen Preisanstiegs verändert die seit 2024 in vielen Städten beobachtete Korrektur die Eintrittsbedingungen für Investoren. Gleichzeitig verändert die Verschärfung der Anforderungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis (DPE) die Rentabilitätsberechnungen für den Bestand. In den Jahren 2025-2026 ähnelt das Investieren in Immobilien nicht mehr dem, was es drei Jahre zuvor war.
DPE-Anforderungen und energetisch ineffiziente Immobilien: der Filter, den nur wenige Investoren richtig einschätzen
Wohnungen der Klasse G sind schrittweise ohne energetische Sanierungsarbeiten für die Vermietung verboten. Die Immobilien der Klasse F werden folgen. Diese regulatorische Anforderung beschränkt sich nicht auf eine administrative Verpflichtung: Sie verändert die Struktur des alten Mietmarktes selbst.
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Eine als F oder G klassifizierte Immobilie, die zu einem niedrigen Preis angeboten wird, kann auf dem Papier attraktiv erscheinen. Die Kosten für die erforderlichen energetischen Sanierungsarbeiten, um eine Klasse E oder D zu erreichen, verringern jedoch die tatsächliche Marge, manchmal bis hin zu einem Defizit in den ersten Jahren.
Die Anforderung wirkt sich auch auf die Liquidität beim Wiederverkauf aus. Ein potenzieller Käufer berücksichtigt nun den DPE in seinen Verhandlungen. Eine schlecht klassifizierte Immobilie verkauft sich langsamer und mit einem Abschlag, was sich negativ auf die mittel- bis langfristige Vermögensstrategie auswirkt. Investoren, die Immobilien mit Objectif Finance anvisieren, finden diese Art von Analyse in den Abwägungen zwischen sanierungsbedürftigem Altbau und neuwertigen, vermietbaren Objekten wieder.
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Vor der Unterzeichnung muss das Budget für die energetischen Anpassungen mit einem qualifizierten Handwerker geschätzt werden, nicht mit einer online gefundenen Spanne. Der DPE bestimmt nun die tatsächliche Rentabilität und die Liquidität der Immobilie.
Bruttorendite 2026: Was der Preisrückgang konkret verändert
Die Korrektur der Immobilienpreise in vielen französischen Städten, kombiniert mit einer weiterhin stabilen Mietnachfrage, erzeugt einen mechanischen Effekt: Die Bruttorenditen steigen in bestimmten Märkten wieder an. Jüngste Analysen zeigen, dass eine Bruttorendite zwischen 5 % und 10 % je nach Stadt und Art der Immobilie wieder erreichbar wird, während große Metropolen vor einigen Jahren eher um die 3 % lagen.
Dieser Anstieg betrifft nicht alle Segmente. Kleine Flächen im Stadtzentrum von angespannten Metropolen bleiben teuer im Kauf, mit Mieten, die durch die Regulierung gedeckelt sind. Im Gegensatz dazu bieten gut angebundene Mittelstädte, in denen die Mietnachfrage steigt (Studierende, junge Berufstätige, Telearbeiter), günstigere Einstiegsmöglichkeiten.
Die Bruttorendite reicht nicht aus, um eine Investition zu bewerten. Es müssen die Grundsteuer, die Hausgeldkosten, die Versicherung für nicht selbst genutzte Immobilien, die geschätzte Leerstandsquote und eventuelle Renovierungsarbeiten abgezogen werden. Die Nettorendite nach Kosten ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Immobilien zu vergleichen.
Steuerliche Förderungen noch aktiv: Denormandie und Loc’Avantages
Das Ende des Pinel-Programms im Januar 2025 hat einen sehr genutzten steuerlichen Hebel geschlossen. Zwei Mechanismen bleiben zugänglich und verdienen eine Prüfung je nach Projektprofil.
- Das Denormandie-Programm zielt auf den Kauf von Bestandsimmobilien mit Renovierungsarbeiten ab, die mindestens 25 % der Gesamtkosten der Maßnahme ausmachen, in förderfähigen Gemeinden. Es bietet eine Steuerermäßigung, die proportional zur Dauer des Mietverhältnisses ist.
- Das Loc’Avantages-Programm basiert auf einem Vertrag mit der Anah. Der Eigentümer verpflichtet sich, unter dem Marktpreis zu vermieten, im Austausch für eine Steuerermäßigung, deren Satz je nach Höhe der vereinbarten Miete und geografischer Zone variiert.
- Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) ermöglicht es, die Immobilie und das Mobiliar buchhalterisch abzuschreiben, wodurch das zu versteuernde Einkommen aus der möblierten Vermietung gesenkt wird.
Jedes Programm bringt Anforderungen mit sich: Haltedauer, Mietobergrenzen, Lage der Immobilie, Art der Arbeiten. Eine Kombination ist nicht immer möglich. Eine steuerliche Struktur, die nicht zum Profil der Immobilie oder des Investors passt, kann teurer sein, als sie einbringt.
Direktvermietung oder SCPI: zwei unterschiedliche Vermögenslogiken
Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, und Anteile an einer SCPI zu zeichnen, verfolgt unterschiedliche Ziele. Diese zu verwechseln, bedeutet, eine aktive Anlage mit einer passiven Anlage zu vergleichen.
Die direkte Immobilieninvestition gibt die volle Kontrolle: Auswahl der Immobilie, des Mieters, der Arbeiten, der Verkaufsstrategie. Sie erfordert Zeit, Kenntnisse im Mietmanagement und die Fähigkeit, unvorhergesehene Ereignisse (Zahlungsausfälle, Leerstände, Schäden) zu bewältigen.
Die SCPIs bündeln das Risiko auf ein Portfolio von Immobilien, die von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet werden. Der Investor erhält Einnahmen, die proportional zu seinen Anteilen sind, ohne einen Mieter oder eine Heizung verwalten zu müssen. Im Gegenzug ist die Liquidität geringer: Der Verkauf von Anteilen dauert seine Zeit, und die Zeichnungsgebühren mindern die Rendite im ersten Jahr.
- Direktimmobilien eignen sich für diejenigen, die ein greifbares Vermögen aufbauen, durch Renovierungen optimieren und jede Entscheidung kontrollieren möchten.
- Die SCPIs richten sich an diejenigen, die eine Exposition gegenüber dem Immobilienmarkt ohne Verwaltungsaufwand suchen, mit einem niedrigeren Einstiegspreis.
- Eine gemischte Struktur (eine Immobilie direkt und Anteile an einer SCPI) ermöglicht es, zu diversifizieren, ohne das gesamte Risiko auf einen einzigen Vermögenswert zu konzentrieren.
Die Wahl zwischen direkt und SCPI hängt von der verfügbaren Zeit und der Neigung zur Verwaltung ab. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Einige Direktinvestoren geben an, weniger als zwei Stunden pro Monat dafür aufzuwenden, während andere von einer ständigen mentalen Belastung berichten.
Finanzierung und Zinssätze: Abwägung zwischen Eigenkapital und Hebel
Die Zinssätze haben sich nach ihrem deutlichen Anstieg in 2023-2024 auf einem höheren Niveau stabilisiert als in der Periode 2015-2021. Das Ausleihen kostet mehr, was den Hebeleffekt mechanisch verringert.
Einige Investoren entscheiden sich, ihr Eigenkapital zu erhöhen, um die Gesamtkosten des Kredits zu senken. Andere ziehen es vor, ihr liquides Vermögen zu behalten und maximal zu leihen, in der Hoffnung, dass die Inflation den realen Wert der Schulden erodiert. Beide Ansätze sind gerechtfertigt, abhängig vom erhaltenen Zinssatz, der Laufzeit des Kredits und der erwarteten Nettorendite der Immobilie.
Ein positiver Unterschied zwischen Nettorendite und Zinssatz bleibt die Grundvoraussetzung für einen rentablen Hebeleffekt. Wenn dieser Unterschied null oder negativ ist, belastet die Verschuldung das Projekt, ohne es zu verbessern.
Die aktuelle Zeit erfordert genauere Analysen als in Zeiten niedriger Zinsen, in denen fast jede kreditfinanzierte Mietinvestition standardmäßig rentabel schien. Die verfügbaren Daten erlauben keine Vorhersage der Zinsentwicklung auf mittlere Sicht, was die Notwendigkeit einer realistischen Rentabilitätsberechnung vor jeder Akquisition umso dringlicher macht.